Qué impuestos paga un mexicano dueño de una casa en California
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Comprar es la parte visible. Mantener la propiedad y eventualmente venderla tiene una carga fiscal que conviene conocer desde el principio, porque cambia por completo el cálculo de rentabilidad.
1. Impuesto predial
En California ronda el 1.1 % anual del valor de compra, aunque varía por distrito. La Proposición 13 limita cuánto puede subir la base gravable cada año mientras no cambie la titularidad, lo que da bastante previsibilidad a largo plazo.
Sobre una casa de 900,000 dólares hablamos de unos 9,900 dólares anuales. Es un costo fijo que hay que sumar siempre al pago mensual de la hipoteca.
Ojo: un cambio de titularidad puede provocar la revaluación de la propiedad al valor de mercado actual, y con ello un salto permanente del predial. Es una de las razones por las que la estructura legal debe decidirse antes de comprar.
2. Impuesto sobre la renta si arriendas
Si generas ingreso por arrendamiento debes declararlo ante el IRS. La buena noticia es que se declara el ingreso neto: puedes deducir intereses de la hipoteca, predial, seguro, mantenimiento, gestión y depreciación del inmueble.
La depreciación es la deducción que más se pasa por alto y suele ser la más relevante en términos de flujo.
Para declarar necesitas ITIN. Si no lo tienes, el administrador de la propiedad puede verse obligado a retener un porcentaje del ingreso bruto.
3. FIRPTA al vender
El Foreign Investment in Real Property Tax Act obliga al comprador a retener un porcentaje del precio de venta cuando el vendedor es una persona extranjera. Esa retención es un anticipo a cuenta del impuesto, no un impuesto adicional: si al hacer tu declaración resulta que debías menos, se solicita la devolución.
El problema práctico es de liquidez: puedes recibir bastante menos de lo esperado el día del cierre y esperar meses a la devolución. Existen mecanismos para reducir la retención cuando la ganancia real es menor, pero se solicitan antes de cerrar la venta.
Doble tributación
México y Estados Unidos tienen convenio para evitar la doble imposición. En términos generales, lo pagado en un país se acredita en el otro. Pero hay que declarar correctamente en ambos lados: es donde más se equivoca quien lo hace por su cuenta.
Lo que recomendamos
- Contador con experiencia en ambos países desde antes de comprar, no después
- Tramitar el ITIN con anticipación
- Guardar comprobantes de toda mejora a la propiedad: aumentan la base y reducen la ganancia gravable al vender
- Prever el FIRPTA en tu planeación de salida
Esta información es orientativa y no constituye asesoría fiscal. Consulta con un contador antes de tomar decisiones. Revisa también nuestra asesoría legal y patrimonial.
Si compras para rentar, revisa también nuestra zona con mejor perfil de inversión: Downtown San Diego.
Te conectamos con contadores que manejan la declaración en ambos países.
