Guía 2026: comprar casa en Estados Unidos siendo mexicano

Todo lo que necesitas saber antes de firmar, en un solo lugar y en español. Esta guía recoge las respuestas que llevamos 20 años dando por teléfono.

Lo primero: sí puedes comprar

La ley estadounidense no restringe la compra de bienes inmuebles a extranjeros. Puedes comprar con visa de turista, con residencia permanente o con doble nacionalidad. Lo que cambia entre un caso y otro no es el derecho a comprar, sino las condiciones de financiamiento y la estructura fiscal que te conviene.

Los 7 pasos del proceso

1. Define tu presupuesto real. No el precio de la casa: el precio más gastos de cierre (2-5 %) más reservas que el prestamista exigirá.
2. Precalifica el crédito. Antes de ver casas. Una oferta sin carta de precalificación rara vez se toma en serio.
3. Decide la estructura legal. Nombre personal, LLC o fideicomiso. Con contador y abogado, antes de ofertar.
4. Elige zona. Presupuesto, escuelas, distancia a la frontera y si vas a vivir o rentar.
5. Busca y oferta. Con análisis de comparables para no pagar de más.
6. Due diligence. Inspección, avalúo, revisión de título y de reglamento del condominio si aplica.
7. Cierre. Escrow, firma y llaves. Entre 45 y 60 días con financiamiento.

El dinero: qué vas a desembolsar

• Enganche: 30-40 % siendo extranjero sin historial crediticio
• Gastos de cierre: 2-5 % del precio (escrow, título, inspección, avalúo, comisiones del prestamista, prorrateo del predial)
• Reservas: varios meses de pago disponibles tras el cierre
• Predial anual: alrededor del 1.1 % del valor de compra

El ITIN

El Individual Taxpayer Identification Number es el número fiscal que el IRS otorga a quienes no califican para un Social Security Number. No es obligatorio para comprar, pero facilita el acceso a mejores condiciones de crédito y lo vas a necesitar si rentas la propiedad y tienes que declarar el ingreso. Te ayudamos a tramitarlo.

Impuestos que debes conocer

• Predial: ~1.1 % anual del valor de compra en California
• Impuesto sobre renta: si arriendas, debes declarar el ingreso ante el IRS
• FIRPTA: al vender, se retiene un porcentaje del precio de venta cuando el vendedor es extranjero. Existen mecanismos para reducir o recuperar esa retención, pero hay que preverlos.
• Doble tributación: el convenio entre México y Estados Unidos evita pagar dos veces por el mismo ingreso, pero requiere declararlo bien en ambos lados.

Errores caros que hemos visto

• Comprar sin decidir la estructura legal, y descubrir después que cambiarla reactiva el predial
• No prever el FIRPTA y llevarse la sorpresa al vender
• Subestimar los gastos de cierre y llegar corto al día de la firma
• Comprar un condominio sin leer el reglamento, y descubrir que prohíbe la renta a corto plazo

Preguntas frecuentes

Resolvemos las 12 dudas más comunes en la sección de preguntas frecuentes.

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