Gastos de cierre al comprar casa en California: el desglose completo

Entre el 2 % y el 5 % del precio, además del enganche. Qué incluye cada concepto, quién lo paga y cuáles se pueden negociar.

Es el rubro que más sorpresas causa el día del cierre. Los gastos de cierre —closing costs— van del 2 % al 5 % del precio de compra y se pagan además del enganche. En una casa de 900,000 dólares hablamos de entre 18,000 y 45,000 dólares adicionales.

Qué incluye

Costos del préstamo

• Comisión de originación: lo que cobra el prestamista por procesar el crédito
• Avalúo: obligatorio si financias; el prestamista necesita confirmar el valor
• Reporte de crédito y verificación de documentación
• Puntos de descuento: opcionales, pagas por adelantado para bajar la tasa

Costos de la propiedad

• Seguro de título: protege contra reclamaciones sobre la propiedad
• Escrow: el tercero neutral que custodia fondos y documentos durante la operación
• Inspección: no es obligatoria, pero saltársela es un riesgo que no recomendamos nunca
• Inspección de termitas: habitual en California
• Registro: inscripción de la escritura

Pagos por adelantado

• Prorrateo del predial: la parte del año que te corresponde desde el cierre
• Primer año de seguro de vivienda
• Cuota inicial de HOA, si aplica

Quién paga qué

En California la costumbre varía por condado, y en San Diego lo habitual es que el vendedor cubra la comisión de los agentes y buena parte del seguro de título, mientras el comprador asume los costos del préstamo y del escrow. Pero todo es negociable: en un mercado con menos competencia se puede pedir al vendedor que asuma parte de los gastos del comprador.

Qué se puede negociar y qué no

• Negociable: quién paga escrow y título, aportación del vendedor a gastos del comprador, algunos costos del prestamista
• No negociable: impuestos, registro y avalúo

El documento que debes leer

Tres días hábiles antes del cierre recibirás el Closing Disclosure, con el desglose definitivo. Compáralo con el Loan Estimate que te dieron al principio: si hay diferencias importantes, es el momento de preguntar, no después de firmar.

Al preparar tu presupuesto, súmalos al enganche. Puedes estimar el pago mensual en la calculadora hipotecaria y revisar el proceso completo en la guía del comprador.

Los gastos de cierre son proporcionales al precio, así que pesan distinto según la zona: no es lo mismo cerrar en Chula Vista que en La Jolla.

Te damos el desglose estimado de tu caso antes de que hagas cualquier oferta.