Personal, LLC o fideicomiso: cómo conviene escriturar tu casa en California
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Es una de las decisiones más importantes del proceso y una de las que más gente toma sobre la marcha, en la mesa de firma. Escriturar a nombre personal, en una LLC o en un fideicomiso tiene consecuencias muy distintas, y corregirlo después es caro.
En California, cambiar la titularidad de una propiedad puede provocar una revaluación del impuesto predial. Lo que parecía un trámite administrativo se convierte en un aumento permanente del costo anual.
A nombre personal
Ventajas: es lo más simple y barato. Sin costos de constitución ni mantenimiento anual. El financiamiento suele ser más fácil de obtener y con mejores condiciones.
Desventajas: tu nombre queda en el registro público de la propiedad. No hay separación entre tu patrimonio personal y el riesgo de la propiedad. Y en California, la sucesión hereditaria sin planeación puede pasar por un proceso judicial largo y costoso.
Suele encajar cuando: es vivienda familiar, tu patrimonio es sencillo y no vas a rentar.
En una LLC
Ventajas: separa el patrimonio personal del riesgo de la propiedad, que importa sobre todo si vas a rentar. Ofrece más privacidad y facilita tener socios o repartir participaciones.
Desventajas: costos de constitución y mantenimiento anual (California cobra una tasa mínima anual por entidad). El financiamiento es más restringido y suele salir algo más caro. Y el tratamiento fiscal cambia: hay que revisarlo con contador.
Suele encajar cuando: es propiedad de inversión, vas a rentar o compras con socios.
En fideicomiso (trust)
Ventajas: evita el proceso sucesorio, ordena la herencia con precisión y ofrece privacidad. Se puede combinar con las otras figuras: es habitual que una LLC esté a su vez dentro de un fideicomiso.
Desventajas: requiere redacción cuidadosa por abogado, sobre todo cuando los beneficiarios residen en México. Un fideicomiso mal redactado puede generar más problemas de los que resuelve.
Suele encajar cuando: hay planeación patrimonial de por medio o quieres dejar resuelta la sucesión.
Lo que hay que revisar antes de decidir
- Si la propiedad es para vivir, rentar o ambas
- Tu residencia fiscal y dónde declaras
- El FIRPTA y cómo afectará cuando vendas
- Quiénes serían los herederos y dónde residen
- Si vas a comprar solo o con socios
- Si el prestamista acepta la estructura que quieres usar
El orden correcto
Primero contador y abogado, después oferta. No al revés. La decisión de estructura debe estar tomada antes de que firmes nada, porque condiciona incluso qué tipo de financiamiento puedes solicitar.
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Antes de hacer oferta, revisemos qué estructura te conviene.
